O que é o distrate da hipoteca?
O distrate da hipoteca é um documento que comprova que determinado contrato terminou, ou seja, que a dívida que deu origem à hipoteca se encontra liquidada.
Trata-se, assim, de um documento que o banco emite, através do qual renuncia à hipoteca do imóvel, que tem a seu favor, declarando que a dívida se encontra liquidada.
Com este documento pode cancelar a hipoteca que existe sobre o imóvel, o qual fica assim “livre de ónus e encargos”.
Quando é feito o distrate da hipoteca?
O distrate da hipoteca é feito nas seguintes situações:
- Liquidação da totalidade do empréstimo por liquidação antecipada (por exemplo quando vende a sua casa para a qual tinha empréstimo habitação);
- Pagamento da totalidade do empréstimo habitação (por exemplo quando acaba de pagar a totalidade do mesmo no final do prazo);
- Liquidação total do crédito para o qual deu o imóvel como garantia.
Em que situações é necessário o distrate?
O distrate é necessário em três situações, designadamente:
- Venda do imóvel sobre o qual existe uma hipoteca;
- Transferência do crédito habitação;
- Pagamento na totalidade do empréstimo.
Primeiro, tem de pedir no banco onde tem o crédito habitação (ou teve no caso de o ter liquidado), mediante o preenchimento de impresso próprio disponível para o efeito.
Recorde-se que, desde janeiro de 2021, com a entrada em vigor da Lei 57/2020, os bancos não podem cobrar qualquer montante pelo distrate. Antes desta data, o custo podia ser elevado (cerca de 200€), embora em casos de transferência de crédito habitação fosse suportado pelo banco recetor.
Peça 10 dias antes da data da escritura (pelo menos)
Se for vender a casa tem de pedir o distrate com, pelo menos, 10 dias de antecedência da data da escritura. Nessa altura, leve consigo a certidão predial atualizada (porque vão pedir) e tem também de saber a data e local da realização da escritura porque o banco tem de estar presente.
Protocolos de Distrate:
Distrate bancário:
Neste caso, o banco onde tem o seu crédito habitação vai emitir o distrate sem a dívida estar liquidada. A dívida será liquidada com parte do valor que obtem com a venda do imóvel, pelo que o banco não lhe entregará o documento.
O banco vai estar presente na escritura e o pedido de distrate será acompanhado do registo de uma eventual nova hipoteca e pelo registo da compra e venda do imóvel.
Será feito tudo em simultâneo. Não tem fazer nada como vendedor do imóvel. Cabe ao notário, advogado ou solicitador que realizar a nova escritura (ou documento particular), o contrato de compra e venda como financiamento bancário, registar em 10 dias, o cancelamento da hipoteca anterior, registar o novo proprietário do imóvel e a nova hipoteca que recai sobre ele.
Atenção, o cancelamento da hipoteca é pago por si, bem como eventuais custos que a entidade que está a realizar o serviço lhe pode cobrar.
Na escritura, o comprador leva um cheque bancário com o valor da transação. Este será depositado pelo seu banco na sua conta bancária, servindo para pagar de imediato o empréstimo. O remanescente fica na sua conta.
Protocolo APB
O Protocolo APB, (Associação Portuguesa dos Bancos) é um acordo entre quase todos os bancos que visa simplificar o processo de cancelamento de hipotecas. Por se tratar de um processo entre bancos, apenas pode ser utilizado se a hipoteca estiver constituída a favor de Banco diferente daquele que irá financiar a aquisição.
Ao ser possível optar pelo cancelamento ao abrigo do Protocolo APB:
- O vendedor tem de se deslocar ao banco onde se encontra constituída a hipoteca e solicitar o Termo de Autorização, assinado e carimbado por esse banco.
- O Termo de Autorização deve ser entregue pelo vendedor ao comprador, que deve por sua vez entregá-lo no seu banco (que irá financiar a aquisição).Após a entrega do Termo de Autorização, o banco financiador solicitará ao banco no qual está constituída a hipoteca, o seu cancelamento que tem efeito a partir da data em que a escritura for acordada.
Este protocolo tem como objetivo a agilização de processos, nomeadamente na transferência de hipoteca, no entanto há notas importantes a ter em conta:
- A data de formalização do ato que resulta deste processo é meramente indicativa, contrariamente à indicada no distrate.
- O prazo de 10 dias úteis de antecedência tem de ser respeitado, para o pedido SWIFT entre bancos.
- Existem alguns bancos que aceitam o pedido de cancelamento de hipoteca ao abrigo deste protocolo, no entanto nem todos os bancos aderiram ao Protocolo APB.
